Après un millésime 2023 particulièrement atone (investissements institutionnels ramenés à 11,6 milliards d’euros en immobilier tertiaire, soit – 61 % par rapport à la moyenne quinquennale), plusieurs facteurs laissent penser qu’un point d’équilibre a été atteint. Reste à voir de quel côté va pencher la balance sur 2024.
Des signaux positifs ont pu être décelés au second semestre 2023. Ils portent en premier lieu sur les taux directeurs, leur remontée semblant marquer le pas de la part des banques centrales. De son côté, l’OAT TEC 10 est repassé en dessous des 3 %, même s’il reste particulièrement volatil. La prudence reste d’ailleurs de mise sur ce plan, l’endettement des États et la volonté de la BCE de réduire la taille de son bilan étant susceptibles d’engendrer de nouvelles hausses. On peut toutefois constater que la décompression des taux de rendement, associée à une baisse de l’OAT, a permis de retrouver dans les derniers mois de 2023 une prime de risque assez satisfaisante.
Paris QCA, les zones commerciales Prime et l’hôtellerie de tourisme continuent de performer
Dans un tel contexte, rien n’interdit de penser que les baisses de prix soient désormais derrière nous. Pour autant, le marché devrait encore se heurter à un niveau réduit des valorisations comme des investissements au moins jusqu’en milieu d’année. Il faut considérer en réalité que ce marché est actuellement atypique. Ainsi certains secteurs se comportent très bien. C’est spécifiquement le cas de Paris QCA, qui continue de performer sur le marché locatif, avec un haut niveau de loyers couplé à un faible taux de vacance. Les zones commerciales Prime connaissent aussi une période favorable. Les taux de rendement prime des commerces des pieds d’immeubles, des centres commerciaux et des retail-parks ont poursuivi leur hausse, respectivement à 4,25 %, 5,50 % et 5,75 %. On note également des performances positives du côté de l’hôtellerie de tourisme, avec un nombre de nuitées record en 2023.
Le tertiaire périphérique et l’immobilier logistique restent à la traîne
À l’inverse, d’autres secteurs affichent des performances plus contrastées. C’est le cas du secteur des bureaux en 1ère et 2ème couronnes parisiennes, qui a enregistré en 2023 des baisses de valeur significatives, certains actifs étant valorisés à leur seule valeur foncière. Le marché français de l’immobilier logistique reste lui aussi orienté à la baisse en 2023 (-24 %), même si cette trajectoire négative est essentiellement imputable au repli des régions parisienne et lilloise. Les valeurs locatives sont néanmoins orientées à la hausse sur ce marché : plus de 10 % d’augmentation sur un an des loyers prime de Marseille, Lille et Lyon.
Les enjeux environnementaux devraient positionner un plus grand nombre d’actifs à la vente
En résumé, le point haut du cycle haussier des taux directeurs semblant être atteint, la redynamisation des financements pourrait apporter de l’optimisme pour les secteurs de l’immobilier en 2024. Mais si reprise il y a, elle ne devrait être que progressive, les propriétaires devant avant tout amortir leurs pertes de valeur. Les enjeux environnementaux, en particulier les incidences de la loi Climat & Résilience pour l’immobilier commercial, risquent de contraindre certains d’entre eux à vendre leurs actifs. Ce volume plus conséquent d’actifs à la vente pourrait dynamiser le marché de l’investissement, dans un contexte où les primes de risque reviennent à des niveaux plus favorables.
Un marché de l’investissement plus que divisé par deux chiffres au T1 2024
1,7 le montant en milliard d’euros investi en France en immobilier d’entreprise (-55 % vs le T1 2023)
52 le pourcentage des investissements réalisés en Île-de-France (-64 % vs le T1 2023)
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