Secoué par la hausse des taux bancaires, l’augmentation des prix des matériaux et l’inflation record de l’année 2022, le marché de l’immobilier s’est malgré tout montré résilient. Si les investissements sont moins nombreux en ce début d’année, des opportunités ne manqueront pas de se présenter en 2023. Et le crédit-bail immobilier et le financement en fiducie disposent d’atouts sûrs dans ce contexte.
Des performances plus robustes que prévu. C’est ce qui a caractérisé l’économie française en 2022, avec un PIB en croissance de 2,6 % et des exportations en progression de 6,8 %, malgré la baisse de la consommation des ménages. Les résultats encourageants du troisième trimestre ont toutefois laissé place à un net coût d’arrêt au quatrième trimestre avec une chute de 57 % du marché de l’investissement immobilier. Un ralentissement d’autant plus significatif que, historiquement, le quatrième trimestre cumule toujours le plus fort volume de l’année. En cause, la remontée des taux de financement. Ainsi, à titre d’exemple et comme indicateur, 13 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont été recensées pour le quatrième trimestre 2022 contre 26 à la même période en 2021. Au total, 25,9 milliards d’euros ont tout de même été investis en France en 2022 : 48 % en région et 28 % en Île-de-France. Et 58 % des opérations concernaient des bureaux.
Une prime de risque quasi inexistante en 2022
La décompression des taux de rendement prime, entamée au second trimestre 2022 pour les bureaux parisiens, s’est progressivement généralisée à la plupart des marchés régionaux et aux autres produits immobiliers. Aussi les taux de prime de bureaux ont retrouvé un niveau similaire à 2019 pour s’élever en moyenne entre 3,25 % et 4 % en Île-de-France et dépasser les 4 % ailleurs sur le territoire. Par ailleurs, la hausse rapide observée pour les taux longs au quatrième trimestre a réduit mécaniquement la prime de risque attachée à l’acquisition d’un immeuble.
Un marché locatif resté solide, en Île-de-France et en région
De son côté, le marché locatif est demeuré robuste sur l’ensemble de l’année 2022, dépassant à nouveau la barre des 2 millions de mètres carrés placés, un volume en hausse de 10 % par rapport à 2021. Bien que toujours inférieures à la période pré-pandémique, les prises à bail ont été nombreuses, réduisant ainsi peu à peu les écarts entre les volumes d’avant et après Covid-19.
En Île-de-France, des livraisons régulières ont continué d’alimenter l’offre et le taux de vacance s’établissait à 7,8 %. Parallèlement les loyers prime sont demeurés stables et les loyers de seconde main ont progressé de 6 % en moyenne, exception faite du quartier de La Défense.
En région, si les loyers sont restés stables, l’offre s’est réduite avec une vacance en baisse de 15 % sur 2022. À noter que sur les 1,7 million de mètres carrés alors disponibles, seul un quart de l’offre est neuve. Un chiffre qui tend encore à se réduire avec peu de nouveaux projets.
En 2023, des opportunités malgré des taux d’emprunt toujours élevés
Et pour 2023 ? Certes, le coût d’arrêt généré par la montée des taux de financement devrait encore freiner les volumes, et ce tant que les taux de rendement immobilier n’auront pas suffisamment décompressé pour restaurer une prime de risque satisfaisante pour les investisseurs. De surcroît, la baisse des liquidités devrait être pénalisante. Malgré ces facteurs, des opportunités ne devraient pas manquer de se présenter. L’intensification de la recherche de biens aux normes ESG devrait faire baisser la valeur des actifs de seconde main à restructurer, générant ainsi des possibilités d’investissement. Par ailleurs, avec plus de 80 % du parc concerné, le décret tertiaire devrait dynamiser le marché immobilier en mettant la question énergétique au centre des investissements. De son côté, le marché locatif, demeuré robuste fin 2022, poursuivra sur cette tendance en 2023 avec 655 000 m² de surface neuve et restructurée attendue… et seulement 20 % ont déjà trouvé preneur !
Ainsi malgré la conjoncture, 2023 est favorable aux investissements du fait de l’écrasement de la prise de risque, de la remontée des taux de rendement et de la baisse prévue des prix de vente entre 3 % et 10 % selon les territoires, notamment pour les actifs secondaires.
Le CBI, un avantage majeur dans le contexte de taux en 2023
Dans ce contexte mouvant, marqué également par l’augmentation des taux d’emprunt, le crédit-bail immobilier (CBI) apparaît comme une solution de financement pertinente pour acquérir un bien. En effet, le CBI permet de financer tout type d’actif immobilier d’entreprise avec une optimisation des fonds propres à apporter. Par ailleurs, le crédit-bail immobilier, à l’instar des financements en fiducie, permet de générer du cash pour de nouveaux investissements — entre autres —, tout en adaptant sa fiscalité.
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