L’immobilier d’entreprise en 2025 : entre espoirs de reprise et défis persistants

Alors que l’année 2025 commence, le marché de l’immobilier d’entreprise français se trouve à un tournant. Après une année 2024 marquée par des défis économiques et des corrections sectorielles, les acteurs surveillent de près les signaux de reprise. Si certains secteurs comme la logistique continuent de bien performer, d’autres, tels que les bureaux en périphérie et le commerce traditionnel, peinent à regagner leur dynamisme.

En 2024, les investissements ont atteint 12,1 milliards d’euros, un niveau bien en deçà des 21 milliards observés avant la pandémie. Si la prime de risque demeure faible, oscillant entre 100 et 130 points de base en raison du resserrement entre les taux de rendement immobiliers et les obligations d’État à 10 ans (OAT), les projections d’investissements pour 2025 sont en hausse.

Le secteur des bureaux : entre stabilité parisienne et incertitudes en périphérie

Le secteur des bureaux à Paris intra-muros reste résilient. Représentant 41 % des volumes investis en 2024, il demeure une part prépondérante du marché. Paris QCA (Quartier Central des Affaires) confirme son attractivité avec des loyers prime stables autour de 4,25 %. Les actifs modernes et bien situés concentrent près de 50 % de la demande placée en Île-de-France. Cependant, la première et la deuxième couronne continuent de souffrir. Une offre excédentaire de plus de 5 millions de m², combinée à l’obsolescence de nombreux actifs, freine la reprise. Le déséquilibre entre les attentes des acheteurs et des vendeurs ralentit les transactions, et l’offre peine à être absorbée. En région, l’activité reste contrastée. Certaines métropoles comme Lyon et Lille affichent des rendements attractifs et des signes de résilience. Cependant, les risques locatifs, notamment à la fin des baux, subsistent dans les zones où la construction demeure dynamique. 

Le secteur de la logistique : un dynamisme confirmé

Porté par le e-commerce et les mutations des chaînes d’approvisionnement, le secteur de la logistique confirme son dynamisme. Les investissements ont doublé en 2024 par rapport à l’année précédente, avec une forte part des transactions portant sur des entrepôts XXL (plus de 40 000 m²). Les loyers logistiques se sont maintenus dans les principaux hubs, comme Paris (75 €/m²) et Lyon (69 €/m²). Toutefois, les performances varient selon les régions : alors que l’Île-de-France accuse une baisse de 59 % par rapport à la moyenne quinquennale, Lille et le Centre-Val de Loire se distinguent avec une part croissante des volumes transactés.

Le secteur du commerce : une attractivité limitée malgré quelques niches résilientes

En 2024, les investissements dans le secteur du commerce ont reculé de 28 % par rapport à la moyenne quinquennale. Les centres commerciaux souffrent de taux de vacance élevés et de changements dans les habitudes de consommation. Toutefois, certaines niches tirent leur épingle du jeu : les parcs d’activités commerciales, grâce à leur localisation périphérique et leur orientation vers des commerces essentiels, demeurent attractifs. Le segment haut de gamme, porté par les maisons de luxe implantées dans les grandes villes, reste également un moteur d’investissement.

Perspectives pour 2025 : stabilisation et opportunités

Malgré des incertitudes et un environnement politique complexe, 2025 s’annonce prometteuse pour le marché immobilier. Les volumes d’investissement pourraient atteindre entre 16 et 18 milliards d’euros, une hausse de 60 % par rapport à 2024. Cette reprise s’appuie sur plusieurs leviers :

  • La stabilisation des taux directeurs de la BCE favorable à des conditions de financement plus attractives ;
  • Une reconstitution progressive de la prime de rendement, qui améliore l’attractivité du marché ;
  • Les besoins de liquidité des investisseurs institutionnels, susceptibles d’alimenter le marché avec des actifs à prix décotés ;
  • L’importance croissante des critères ESG, favorisant une demande accrue pour des actifs énergétiquement performants.

Sources : Note de conjoncture T4 2024 / 36ème Baromètre MSCI

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